Wann liegt ein einheitliches Mietverhältnis vor?

Wann liegt ein einheitliches Mietverhältnis vor?

Mietverträge über Wohnräume und Garagen müssen nach dem Gesetz nicht in schriftlicher Form abgeschlossen werden. Daher sind auch mündlich vereinbarte Mietverträge wirksam. In einem Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter dem Mieter die Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zu überlassen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Mieter dem Vermieter den vereinbarten Mietzins zu zahlen. Vermietete Wohnungen dürfen daher in der Regel nur zu Wohnzwecken gebraucht werden. Dasselbe gilt für Garagen. Weder Mietwohnung noch Garage dürfen als Büro, Kiosk oder gar Kfz-Werkstatt gebraucht werden. Der große Nachteil an einem mündlich geschlossenen Mietvertrag ist die dürftige Beweislage im Streitfall. Denn eine mündliche Absprache kann von einer der beiden Vertragsparteien rasch auch einmal abgestritten werden. Nur schriftliche Beweise gelten aber vor Gericht im Fall einer Klage.

Gehört die Garage zur gemieteten Wohneinheit dazu?

Besonders häufig streiten sich Vermieter und Mieter über das Verhältnis von vermieteter Wohnung oder vermietetem Haus und der vermieteten Garage. Häufig werden sogar schriftliche Mietverträge über Wohnräume abgeschlossen und einige Zeit später wird dann auch eine Garage vermietet. Diese nachträglichen Vermietungen von Garagen erfolgen meist ohne schriftlichen Vertrag. Möchte sich dann einer der beiden Vertragsparteien vom Vertrag lösen, kommt es regelmäßig zum Streit, ob ein einheitlicher Mietvertrag über Wohnung mit Garage vorliegt oder ob zwei Mietverträge über Haus und Garage gegeben sind. Der Bundesgerichtshof hat sich zu dieser Problematik im Jahr 2011 selbst geäußert. Der BGH hat klargestellt, dass nicht auf das Vorliegen von mündlichen oder schriftlichen Verträgen sondern auf den Aspekt der rechtlichen Einheit abzustellen ist.

Mietverhältnis von Wohnung und Garage als rechtliche Einheit

Zunächst geht der BGH von der tatsächlichen Vermutung aus, dass beim Vorliegen von zwei separaten Verträgen auch die rechtliche Selbständigkeit der beiden Verträge gewollt ist. Beim Vorliegen besonderer Umstände ist aber auch beim Abschluss von zwei Verträgen von einer rechtlichen Einheit auszugehen. Diese rechtliche Einheit bedeutet, dass beide Vereinbarung mit einer Kündigung stehen oder fallen. Besondere Umstände liegen nach Ansicht des BGH insbesondere dann vor, wenn sich sowohl Wohnung oder Haus und Garage auf einem einheitlichen Grundstück befinden. Selbst wenn die Garage später angemietet wird, ist diese Vereinbarung dann als Teil des Mietvertrages über den Wohnraum zu bewerten. Als wichtiges Indiz werten die Richter des BGH die gemeinsame, einheitliche Mieterhöhung sowohl für Wohnung als auch für Garage. Muss also zu demselben Stichtag sowohl für die Wohnung als auch für die Garage mehr Mietzins gezahlt werden, so geht der BGH davon aus, dass es sich bei der Vermietung von Wohnraum und Garage um eine rechtliche Einheit und damit um einen einheitlichen Mietvertrag handelt.

Beweispflicht für das Vorliegen einer rechtlichen Einheit

Im Streitfall ist immer diejenige Partei verpflichtet, Beweis zu erbringen, die sich auf das Vorliegen der rechtlichen Einheit der Verträge beruft. Möchte der Mieter gleichzeitig Wohnung oder Haus und Garage verlassen, so muss er den Nachweis über die rechtliche Einheit erbringen. Als Beweise gelten dann sowohl die Lage und Nähe von Wohnraum und Garage als auch die Vorlage der gleichzeitigen schriftlichen Mieterhöhung für beide Objekte. Es kommt nicht mehr darauf an, ob tatsächlich zwei schriftliche Mietverträge mit unterschiedlichen Daten vorliegen. Entscheidend ist alleine die Beurteilung als rechtliche Einheit. Ein einheitlicher Mietvertrag von Wohnung und Garage liegt daher immer dann vor, wenn entweder ein einheitlicher schriftlicher Mietvertrag vorhanden ist oder die beiden Objekte eindeutig eine rechtliche Einheit bilden.

Artikelbild: © romakoma / Shutterstock

  • Hat Ihnen dieser Artikel weitergeholfen?
  • JaNein

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht.