Aufteilungsplan

Aber was ist eigentlich ein Aufteilungsplan? Mit Aufteilungsplan, auch Teilungsplan genannt, sind im deutschen Wohnungseigentumsrecht alle zur Darstellung des aufzuteilenden Gebäudes notwendigen Zeichnungen im Maßstab 1:100 gemeint.

Das klingt im ersten Moment noch nicht ganz eindeutig. Aber wer Wohnungseigentum erwerben möchte, kommt an diesem Plan nicht vorbei. Ist doch das Interesse am Schnitt der neuen Immobilie sehr groß. Der Grundriss einer Wohnung weckt erst richtig das Kaufinteresse und laut Wohnungseigentumsrecht ist er unumgänglich.

Alle Einzelräume, die zum Wohnungseigentum gehören, müssen im Aufteilungsplan gekennzeichnet sein. Mit ein und derselben Nummer, damit eine Zuordnung des Eigentumsim Teilungsplan, welcher alle Einheiten des Gesamtgebäudes enthält, leicht zu identifizieren ist. Manchmal stehen in der Zeichnung bereits Hinweise, wie Kinderzimmer oder Wohnzimmer. Die Raumbezeichnung kann aber vom Nutzungszweck abweichen. Letztendlich ist Ihnen überlassen, wie Sie Ihre Räume später nutzen möchten. Geregelt ist dies im Wohnungseigentumsgesetz § 7 Absatz 4.

Was wird im Aufteilungsplan gekennzeichnet?

Dieser Plan kennzeichnet Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum, in Mehrfamilienhäusern mit dementsprechend vielen Wohneinheiten oder Gebäudeteilen. Auch Kellerräume oder Garagen werden dort verzeichnet. Balkone müssen ebenfalls miteinbezogen werden, diese gehören zum Sondereigentum, genauso wie Werkstätten oder Stellplätze.

Rasenflächen und andere Einrichtungen wie Fahrradgaragen, welche gemeinschaftlich genutzt werden, gehören zum Gemeinschaftseigentum. Die Nummern, wie schon erwähnt, sind die Grundlage für die Bestimmung von einer vertraglichen Einräumung des Sondereigentums in der Teilungserklärung.

Der Teilungsplan ist neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung Voraussetzung für die Anschaffung von Wohneigentum. Auf dem Teilungsplan sind Sondereigentumseinheiten aufgeteilt, dies dient dazu zu verdeutlichen welche Anteile dem Gemeinschaftseigentum zugehörig sind.

Bescheinigungen und Behörden – was noch zu beachten ist

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung bescheinigt, wie der Name schon sagt, die abgeschlossene Wohneinheit durch Decken, Wände und Türen. Mit dieser Bescheinigung wird ganz eindeutig klar, was zum neu erworbenen Eigentum gehört und was nicht. Dies kann auch nur Teileigentum sein, zum Beispiel Räume, die nicht wohnlich genutzt werden.

Eine Teilungserklärung oder Teilungsvertrag ist eine notarielle Urkunde. Ausschließlich mit dieser Urkunde ist das Wohneigentum an einer Immobilie begründet. Diese sagt aus, dass Einheiten auf dem Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt werden. Dabei handelt es sich um den rechnerischen Bruchteil des gemeinschaftlichen Eigentums einer Wohnungseigentümerschaft.

Vor dem Kauf unbedingt den Teilungsplan anfordern, falls er nicht bei den Unterlagen sein sollte.

Der Teilungsplan ist Bestandteil der Teilungserklärung bzw. des Einräumungsvertrages. Ohne den Einräumungsvertrag ist laut Gesetz die rechtliche Schaffung von Wohneigentum auf einem Grundstück nicht gegeben.

Die Baugenehmigung wird von der Bauaufsichtsbehörde gegeben. Dies betrifft Neubauten, Umbauten oder Anbauten unter anderem. Im Falle des Kaufes von Wohneigentum, ist die Genehmigung bereits vom Eigentümer/Verkäufer eingeholt. So dass der Käufer davon ausgehen kann, dass der Teilungsplan mit der Baugenehmigung übereinstimmt.

Sondernutzungsrecht, was heißt das?

Auch ist das Sondernutzungsrecht zu beachten, dieses sagt aus, dass auch gemeinschaftlich genutzte Teile einzeln, also durch nur einen Eigentümer, genutzt werden dürfen. Andere Mieter dürfen diese Teile des Gemeinschaftseigentums nicht nutzen.

Diese Information sollte vor jedem Kauf abgefragt werden, besonders bei Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern. Damit werden Missverständnisse gleich im Voraus vermieden.

Soll bei Kauf der Immobilie dieses Recht in Anspruch genommen werden, sollte eine offene Kommunikation an alle anderen Eigentümer erfolgen. Innerhalb der Eigentümerversammlungen ist dies ein passender Rahmen. Diese Versammlung findet in der Regel einmal im Jahr statt und dient dazu alle Belange anzusprechen und über Neuerungen abzustimmen.

Wozu brauche ich einen Aufteilungsplan?

Wird die Immobile erworben, muss eine Ausfertigung des Aufteilungsplans in den Unterlagen enthalten sein. Da kommen der Verkäufer und der Käufer nicht dran vorbei. Wie bereits erwähnt, gehört zur Kaufabwicklung der Aufteilungsplan definitiv dazu. Dieser muss natürlich der bestehenden Baugenehmigung entsprechen. Dies wird von einem Sachverständigen oder der Genehmigungsbehörde, damit ist Bauaufsichtsbehörde/ Baubehörde gemeint, geprüft.

Einen Sachverständigen kann man im Internet finden oder er wird empfohlen. Er erstellt Gutachten immer kostenpflichtig, wo hingegen Immobilienbewertungen durch Makler durchgeführt werden und kostenlos sind. Die Erstellung solch eines Gutachtens kann bis zu 6 Wochen dauern. Sobald es fertiggestellt ist, kann es beim Amtsgericht abgeholt werden.

Ohne Aufteilungsplan können keine Eigentumsrechte geklärt werden.

Wo bekomme ich den Aufteilungsplan her?

Ein Architekt oder Statiker erstellt den Aufteilungsplan. Dieser liegt dann in den Grundakten und kann beim Grundbuchamt eingesehen werden. Diese Karten werden auch Stammkarten genannt und sind zusätzlich zum Grundbuch angefertigt. Hier sind alle Urkunden und Dokumente enthalten, die für die Immobilie wichtig sind.

Um sein zuständiges Grundbuchamt zu finden, reicht eine Suche übers Internet. Dort kann auch der Grundbuchauszug angefragt werden. Jedes Grundstück, welches im Amt gemeldet ist, erhält sein eigens Grundbuchblatt, in dem sämtliche Rechte erfasst sind. Der Auszug ist öffentlich einzusehen und enthält alle Eigentumsverhältnisse, nennt die Besitzer und wesentlichen Inhalte des Grundstückes.

Eine Sonderform ist das Wohnungsgrundbuch. Der Unterschied zum Grundbuch besteht darin, dass es sich hierbei ausschließlich um die Eigentumswohnung handelt und nicht das gesamte Grundstück betrifft. Dieses Dokument ist ebenfalls beim Grundbuchamt zu finden.

Wichtig! Es ist das Amtsgericht zu wählen, in dessen Bezirk das Grundstück liegt.

Gibt es noch etwas zu wissen?

Sind Sie erstmal Eigentümer, müssen Sie sich an klare Spielregeln halten, diese sind in der Gemeinschaftsordnung festgehalten. Diese regelt alle Rechte und Pflichten eines Eigentümers. Es ist eine Grundordnung der Gemeinschaft, die vorab bei der Begründung von Wohneigentum festgelegt wurde.

Wenn sich alle an die Spielregeln halten, wird es kaum zu Unklarheiten kommen und alle fühlen sich in ihren Räumlichkeiten wohl und behaglich.

Bei Zwangsversteigerungen ist noch zu beachten, dass Widersprüche gegen den Aufteilungsplan fristgemäß dem Vollstreckungsgericht nachgewiesen werden müssen. Dabei handelt es sich um die Klärung, welcher Gläubiger/ Schuldner welchen Anteil des Erlöses erhält. Dies ist nicht außer Acht zu lassen, wenn es um die Aufteilungen der Immobilie geht.

Zusammenfassung

Kurzum ist der Aufteilungsplan, in Form einer Zeichnung, in den meisten Fällen bei Kaufinteresse in den Unterlagen bereits enthalten und gibt dem Interessenten/Käufer erste Einblicke in die Wunschimmobilie. Ein Aufteilungsplan muss enthalten sein, um den Kauf einer Immobilie abschließen zu können. Geregelt ist dies alles im Wohnungseigentumsgesetz und einsehbar im Grundbuchamt. Sehen Sie dazu das Wohnungsgrundbuch ein, welches nur ihren Gebäudeanteil abbildet.

Artikelbild: pressmaster / Bigstock.com