Bebauungsplan: Inhalt, Vorschriften und Einsicht

Wer ein Eigenheim bauen möchte, hat meist genaue Vorstellungen, wie das Traumhaus aussehen soll. Doch Bauherren können nicht einfach selbst entscheiden. Wie groß, wie hoch, welches Dach und welche Farbe? Das schreibt in vielen Fällen ein Bebauungsplan vor, der für bestimmte Gebiete bindend ist. Bevor Häuslebauer daher ein Grundstück kaufen, um ihr Bauvorhaben zu starten, sollten sie einen Blick in die dortig gültigen Festsetzungen werfen.

Die folgenden Zeilen erklären, wozu dieser gut ist, wo er zu finden ist und was der Bebauungsplan generell regelt.

Definition: Das ist ein Bebauungsplan

Stadtvilla oder Holzhütte? Mehrstöckiges Haus oder flacher Bungalow? Sattel- oder Flachdach? Wie ein neu zu bauendes Haus aussehen darf, regelt in Deutschland nach dem Baugesetzbuch (BauGB) der sogenannte Bebauungsplan, der neben dem Flächennutzungsplan ein Teil der Bauleitplanung einer Gemeinde ist.

Der Bebauungsplan wird für bestimmte Flächen erstellt und legt den Rahmen fest, indem sich Häuslebauer bei der Gestaltung ihres Eigenheims bewegen dürfen. So schreibt er in sogenannten Festsetzungen vor, was, wo und wie gebaut werden darf und auch wie freizuhaltende Flächen genutzt werden können.

Die Bestimmungen sind teilweise sehr unterschiedlich und haben einen kommunalen Geltungsbereich. Ein Bebauungsplan ist den Normen des BauGBs und der geltenden Landesbauordnung unterworfen. Damit ist der Bebauungsplan Sache der örtlichen Gemeinde und nicht bundeseinheitlich geregelt. In den Gemeindegebieten werden Bebauungspläne nach Ortsteil und Grundstückgruppen gegliedert. Daher gilt der Plan für Baugrundstücke von Viertel A nicht auch gleich für Viertel B. Bauherren müssen sich hier für ihr Grundstück informieren.

Nicht nur vor dem Kauf eines Grundstückes sollten sich künftig Eigenheimbesitzer den Bebauungsplan anschauen. Auch beim Kauf eines bestehenden Hauses ist dies nützlich. Denn der Bebauungsplan könnte eventuell gewünschte An- und Umbauten verhindern.

Der Zweck: Dafür wird der Bebauungsplan benötigt

Dass nicht jeder Grundstückseigentümer einfach so eine Bebauung starten darf, wie er will, hat seine Gründe. Der Gesetzgeber will dadurch verhindern, dass ein sogenannter baulicher Wildwuchs entsteht – das Einfamilienhaus neben dem Hochhaus oder das Gebäude im Bauhausstil neben der modernen Architektenvilla beispielsweise. Die Bauvorschriften und damit der Bebauungsplan sorgen für eine städtebauliche Einheitlichkeit. Auch schafft er Planungssicherheit für Bauherren. So werden beispielsweise auch historische Viertel mit ihrem Charakter in einer Gemeinde erhalten.

Durch die Vorschrift von Art und Menge der Gebäude in einem Baugebiet gewährleistet der Bebauungsplan zudem auch eine soziale Diversität. Einfamilienhäuser, Reihenhäuser oder Mehrfamilienhäuser wechseln sich ab. Ebenso wird die Infrastruktur im Bebauungsplan festgelegt – wie viele Verkehrsflächen im Baugebiet vorhanden sein müssen, wie viel Grünflächen integriert sein sollen, die Erschließung mit Wasser, Gas und Strom oder auch die Anzahl von Kindereinrichtungen, Spielplätze und Co.

Um einen Bebauungsplan jedoch den Bürger nicht einfach nur vorzusetzen, wird die Bevölkerung bei der Erstellung mit einbezogen. Betroffene können sich bei der Planung beteiligen.

Das Bebauungsplanverfahren: So entsteht ein Bebauungsplan

Der Bebauungsplan ist eine Satzung und damit eine Rechtsnorm. Das Planverfahren für einen rechtswirksamen Satzungsbeschluss umfasst mehrere Schritte. Für den Bebauungsplan braucht es daher:

  1. den Aufstellungsbeschluss
  2. die frühzeitige Beteiligung der Bürger
  3. die Bekanntmachung und Auslegung
  4. die Anhörung der Träger öffentlicher Belange
  5. den Satzungsbeschluss
  6. Genehmigung und Bekanntmachung

Der Aufstellungsbeschluss

Mit ihm wird das Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplanes seitens einer Gemeinde förmlich eröffnet. In Beschluss werden die Planungsziele zusammengefasst. Zuständig für den Aufstellungsbeschluss ist der Gemeinderat, der erste Bürgermeister gibt ihn bekannt.

Die frühzeitige Bürgerbeteiligung

Möglichst früh sollen von den Plänen betroffene Bürger die Möglichkeit bekommen, sich über die Tragweite und Auswirkungen für sich informieren zu können. Zudem soll ein Einfluss auf die Gestaltung des Bebauungsplans eingeräumt werden. Daher wird eine frühzeitige Bürgerbeteiligung bei der Erstellung eines Bebauungsplanes gewährleistet, bei der Betroffene angehört werden.

Die Bekanntmachung und Auslegung

Die Pläne für einen Bebauungsplan müssen öffentlich gemacht werden. Daher werden sie ausgelegt. In den meisten Fällen geschieht dies in den Räumen der Verwaltung. Über das Amtsblatt und das schwarze Brett wird über die Auslegung informiert, die mindestens einen Monat dauern muss. In dieser Zeit kann jeder Bürger den Bebauungsplan einsehen und seine Einwände vorbringen. Daher müssen die Planungen auch ausführlich veröffentlicht werden.

Die Anhörung der Träger öffentlicher Belange

Zu dieser Gruppe gehören Vertreter des Naturschutzes, des Denkmalschutzes oder beispielsweise der Wasser- und Energieversorgung. Innerhalb von einem Monat ab der Bekanntgabe der beabsichtigten Planungen werden in diesem Schritt ihre Sichtweisen angehört. Diese Stellungnahmen werden gesammelt und in der anschließenden Abwägung einbezogen.

Der Satzungsbeschluss

Nach Anhörung privater Bürger und öffentlicher Träger kann die Gemeinde deren Belange abwägen. Anschließend wird der Bebauungsplan in Form einer Satzung beschlossen.

Die Genehmigung und Bekanntmachung

Im letzten Schritt wird der Bebauungsplan bekannt gemacht und wird rechtsverbindlich. Bei einem selbstständigen, vorzeitigen oder vorzeitig bekannt gegebenen Bebauungsplan braucht es jedoch vorher eine Genehmigung dessen. Dem Bebauungsplan wird auch eine Begründung beigefügt.

Es gibt auch einen sogenannten vorhabenbezogenen Bebauungsplan. Dieser ist eine Sonderform und wird zwischen Gemeinde und Vorhabenträger erstellt, der das angestrebte Projekt präzise umreißt.

Der Inhalt: Diese Bestimmungen enthält der Bebauungsplan

Den Inhalt des Bebauungsplans regelt der § 9 BauGB. In ihm wird grundsätzlich dargestellt, ob ein Grundstück in einem Gewerbegebiet, einem Wohngebiet oder einem Mischgebiet liegt. Zudem können Auflagen zu folgenden Kriterien im Bebauungsplan festgehalten werden:

  • Haustypen (ob frei stehendes Einfamilienhaus, Doppelhaus, Mehrfamilienhaus)
  • wo das Gebäude auf dem Grundstück stehen darf (mittels Baugrenzen, Baulinien und Bebauungstiefe)
  • Anteil der Bauflächen
  • Anzahl der Stockwerke
  • Höhe des Gebäudes (inklusive Höhe der Geschosse)
  • Versiegelungsintensität
  • Abstand zu Nachbarhäusern
  • Dachformen
  • Dachneigung
  • First- und Traufhöhe
  • Farben
  • Materialien
  • Pkw-Stellplätze
  • Spielplätze
  • Mülltonnenstellplätze
  • Wärmeerzeugungsart
  • Ort und Art der Bepflanzung
  • Auflagen des Denkmalschutzes
  • Baulasten (beispielsweise Wegerechte von Nachbarn)

In der Planzeichnung des Bebauungsplans werden zahlreiche Abkürzungen und grafische Zeichen benutzt. Um dies lesen zu können, sollte ein Blick in die Planzeichenverordnung (PlanZV) geworfen werden, in der Signaturen, Linien und Farben erklärt sind. In der Baunutzungsverordnung (BauNVO) sind mögliche Nutzungen festgeschrieben sowie die Interpretation von Bauweise, Abstandsfläche und Co.

Nicht immer werden alle genannten Kriterien im Bebauungsplan festgesetzt. Ist dieser besonders ausführlich und umfasst viele Vorgaben, wird er qualifizierter Bebauungsplan genannt. Bei nur wenigen Faktoren handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan. In diesem Fall ist § 34 BauBG wichtig, indem sich fehlende Vorschriften von vorhandenen Nachbargrundstücken ableiten, damit der Neubau auch zur Umgebung passt.

Einige der wichtigsten Vorgaben aus einem Bebauungsplan sollen im Folgenden genauer erläutert werden.

Bauweise

Hier werden zwei verschiedene Formen unterschieden. Bei der offenen Bauweise (gekennzeichnet mit einem „o“) müssen Bauwerke einzeln stehen und gewisse Abstände eingehalten werden. Die geschlossene Bauweise schreibt vor, dass die Gebäude Haus an Haus gebaut werden müssen (Reihenhausbauweise). Auch Einzelhäuser (E) und Häusergruppen (H) sind möglich.

Art der baulichen Nutzung

Diese Kategorie sagt aus, welche Art das Baugebiet ist. WA steht für ein allgemeines Wohngebiet, MI für ein Mischgebiet. Welche Nutzung in den verschiedenen Baugebieten möglich ist, wird in der Baunutzungsverordnung festgelegt.

Maß der baulichen Nutzung

In diesem Bereich sind mehrere oben genannte Aspekte formuliert, wie beispielsweise die Anzahl der Vollgeschosse, die mit einer römischen Zahl angegeben werden oder die zulässige Höchstzahl der Wohnungen in einem Gebäude (z. B. 2WO). Aber auch Wandhöhen, Dachvorgaben, Grünflächenzahl, Geschossflächenzahlen, Stellplätze, Abstandsflächen, Baugrenzen und Baulinien sind hier beispielsweise aufgeführt.

Dachvorgaben

Hier wird vorgeschrieben, welche Ausrichtung der Dachfirst haben muss oder kann. Auch Dachdeckungsmaterialien und Dachneigung können in dem Bebauungsplan festgelegt sein.

Grundflächenzahl (GRZ)

Diese Zahl legt die maximal überbaubare Fläche fest, denn nicht die gesamte Grundstücksfläche darf meist bebaut werden. Liegt die GRZ beispielsweise bei 0,4 und ein Grundstück hat eine Größe von 400 Quadratmeter, dann dürfen maximal 160 Quadratmeter davon bebaut werden (400 x 0,4 = 160). Mit der GRZ wird auch der Anteil an den Erschließungskosten für Regenwasser berechnet.

Geschossflächenzahl (GFZ)

Hier wird festgelegt, welche erreichbare Gesamtfläche ein Gebäude haben darf. Liegt die GFZ bei 1,2, ergibt sich für das 400 Quadratmeter große Grundstück eine Gesamtgeschossfläche von 480 Quadratmeter (400 x 1,2 = 480). Durch die Verrechnung der GRZ mit der GFZ wird auch die Anzahl der Geschosse festgelegt – in diesem Beispiel wären es drei Vollgeschosse. (480 Quadratmeter in der Höhe auf 160 Quadratmeter verteilt: 480 : 160 = 3).

Dachgeschosse und Keller sind keine Vollgeschosse und können beim Vorhaben noch dazugerechnet werden, wenn der Bebauungsplan die Geschossanzahl nicht zusätzlich begrenzt.

Baugrenzen, Baulinien und Baufenster

Das Baufenster im Bebauungsplan wird von vier Linien umschlossen. In diesem Bereich darf ein Bauwerk auf einem Grundstück entstehen. Dazu werden Baugrenzen genutzt, die den Bereich des Baufensters innerhalb der Grundstücksgrenze festlegen. Wird eine Baulinie festgelegt, muss entlang der Linie gebaut werden.

Information für den Bauträger: Einsehen des Bebauungsplans

Wer also ein Grundstück gefunden hat, auf dem das Traumhaus entstehen soll, sollte im nächsten Schritt den Bebauungsplan einsehen – beim Bauamt der Gemeinde. In vielen Kommunen und Städten sind die Bebauungspläne auch bereits online verfügbar.

In manchen Fällen ist die Einsicht nicht kostenlos, sondern es werden Gebühren erhoben. Zudem ist es auch ratsam, die Einsicht vor Ort mit einem Termin bei der Bauberatung zu verbinden. Ein Sachbearbeiter kann beim Lesen helfen und Abkürzungen oder Zeichen des Bebauungsplans erklären.

Vorteil: Der Bebauungsplan ermöglicht einfachere Verfahren

Bauherren bekommen durch den Bebauungsplan nicht nur Vorschriften für das eigene Heim gemacht. Er kann auch Vorteile mit sich bringen. Zum Beispiel kann das Genehmigungsverfahren deutlich vereinfacht werden, wenn Bauherren sich an die Festsetzungen des Bebauungsplans halten.

Dann reicht möglicherweise eine Bauanzeige – ein vereinfachtes Genehmigungsverfahren. Dabei sind Aufwand und Prüfung der entsprechenden Festsetzungen eines Bebauungsplans deutlich niedriger als beispielsweise bei einem Bauantrag. Die Bauanzeige innerhalb eines Bebauungsplans braucht weniger Unterlagen. Das verringert auch die Kosten.

Ausnahmen: Es gibt mögliche Abweichungen vom Bebauungsplan

Es gibt auch Ausnahmen, die in einem Bebauungsplan festgesetzt sein können. Das kann beispielsweise ein Gewerbegrundstück oder die Nutzung eines Gebäudes seitens eines Gewerbebetriebs innerhalb eines Wohngebiets sein. Auch können Bauherren sich von bestimmten Festsetzungen im Bebauungsplan befreien lassen – wie das Baugesetzbuch formuliert.

Solche Befreiungen sind beispielsweise bei Abständen zum Nachbarn möglich. Wer Abweichungen und Ausnahmen anstrebt, muss einen Bauantrag stellen und kann nicht auf das vereinfachte Verfahren einer Bauanzeige hoffen. Der Bauantrag wird dann im Einzelfall geprüft. Bei der Abstandsunterschreitung zum Nachbarn kann dessen Zustimmung bei der Genehmigung helfen.

Nichteinhaltung: Die Konsequenzen bei Verstößen

Wer sich ohne genehmigte Ausnahmen nicht an einen Bebauungsplan hält, muss mit hohen Bußgeldern der Baubehörde und weiteren Strafen rechnen. Die Behörde kann unter anderem einen Baustopp verhängen oder sogar den Rückbau verlangen. Welche Strafen und Maßnahmen erlassen werden, hängt von dem Ausmaß der Abweichungen zum Bebauungsplan ab.

Daher sollte auch beim Kauf eines bereits gebauten Hauses auf den Bebauungsplan geachtet werden. Auch wenn der neue Besitzer beispielsweise nicht dafür verantwortlich ist, wenn ein Anbau nicht entsprechend dem Bebauungsplan errichtet wurde, können die Behörden den Abriss verlangen. Dann könnte das Haus für die Familie zu klein sein.

Zusammenfassung

Der Bebauungsplan ist eine Satzung, die von Gemeinden erstellt wird. Er legt innerhalb von Wohn-, Gewerbe- und Mischgebieten die Vorgaben für die Bebauung von verschiedenen Grundstücken fest. Die Bestimmungen können dabei von Baugrenzen, über Größe der Bauflächen, Wandhöhe, Dachform bis hin zu Geschossanzahl, Materialien und Farben reichen.

📃 Was sagt der Bebauungsplan aus?

Im Bebauungsplan wird festgelegt, inwiefern die Bebauung eines Grundstücks möglich ist. Zusätzlich wird die Nutzung der von einer Bebauung freizhaltenden Flächen festgelegt. Der Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan.

🔎 Wo kann ich den Bebauungsplan einsehen?

Die Möglichkeit zur Einsicht ist für jedermann in der zuständigen Stadtplanung möglich. Dies ist vorallem für einen Grundstückskauf sehr weichtig

❓ Was ist der Unterschied zwischen Flächennutzungsplan und Bebauungsplan?

Zwischen diesen beiden Plänen gibt es wichtige Unterschiede. So ist zum Beispiel der Flächennutzungsplan nicht verbindlich sondern lediglich vorbereitend, anders als der Bebauungsplan, welcher verbindlich ist. Außerdem gilt der Flächennutzungsplan für eine gesamte Gemeinde, der Bebauungsplan nur für einen bestimmten Teil.

📜 Ist ein Bebauungsplan bindend?

Da der Bebauungsplan rechtsgültig ist, ist er bindend für private Bauherren.

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