Bewirtschaftungskosten einer Immobilie

Vor dem Erwerb einer Immobilie ist nicht nur der Kaufpreis zu beachten, denn auch nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags fallen Bewirtschaftungskosten für die Instandhaltung oder den Unterhalt an. Durch eine Berechnung dieser regelmäßigen Kosten lässt sich der Wert eines Objekts besser einschätzen, da die Aufwendungen bei einer Vermietung den möglichen Ertrag reduzieren. Welche Bewirtschaftungskosten bei einer Immobilie entstehen und welche Posten auf Mieter umgelegt werden können, stellen wir Ihnen im Folgenden im Detail vor.

Was versteht man unter den Bewirtschaftungskosten einer Immobilie?

Bewirtschaftungskosten (BewK) bezeichnen Aufwendungen, die bei der Bewirtschaftung der eigenen Immobilie anfallen. Als Besitzer sind Sie für die Instandhaltung und den Betrieb eines Wohnobjekts verantwortlich, was Sie im Budget sowohl bei der Eigennutzung als auch bei der Vermietung einkalkulieren müssen. Ähnlich wie das Hausgeld bei mehreren selbst genutzten Wohneinheiten fallen Bewirtschaftungskosten für jeden Eigentümer an und können nicht vermieden werden.

Bei einer Eigennutzung von Wohneigentum müssen Kosten für die laufende Bewirtschaftung einer Immobilie vollständig selbst übernommen werden, während als Vermieter ein Teil der Posten an die Mieter weitergereicht werden kann. Die Bewirtschaftungskosten sind den gesetzlichen Vorgaben unterworfen und können in § 19 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bzw. § 24 der Berechnungsverordnung (BV) nachgelesen werden.

Fünf Bereiche für Bewirtschaftungskosten

Abschreibungen

Abschreibungen sind Teil der Bewirtschaftungskosten, weil eine Immobilie im Laufe der Zeit durch die Nutzung an Wert verliert. Eigentlich formal als Absetzung für Abnutzung (AfA) bezeichnet, gibt es für den Eigentümer die Möglichkeit, Wertminderungen bei der Steuererklärung geltend zu machen. Dadurch sparen Sie jährlich Geld bei der Steuer, weil Sie durch einen Teil des Kaufpreises Ihre Abgabenlast verringern können.

Verwaltungskosten

Die Verwaltungskosten beschreiben Aufwendungen, die anfallen, wenn Sie die Hausverwaltung nicht selbst übernehmen, sondern jemanden damit beauftragen. Gerade bei größeren Objekten mit verschiedenen Wohneinheiten oder dem Besitz von mehreren Immobilien ist eine Verwaltung durch den Eigentümer oft nicht mehr möglich. In diesem Fall übernimmt eine Firma die Verwaltung und steht als Ansprechpartner für Mieter zur Verfügung.

Betriebskosten

Die Betriebskosten sind der bekannteste Teil der Bewirtschaftungskosten und umfassen die meisten Bereiche der Immobilie. Dabei handelt es sich überwiegend um regelmäßige Aufwendungen für den Eigentümer, die für den Unterhalt des Objekts nötig sind. Diese werden vom Immobilienbesitzer anfangs übernommen, aber später über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt.

Beispiele für Betriebskosten:

• Abwasser oder Warmwasser
• Gebäudeversicherung
• Hausmeister
• Heizung
• Müllabfuhr
• Straßenreinigung

Instandhaltungskosten

Bei den Instandhaltungskosten geht es um Reparaturen, die im Laufe der Zeit bei einer Immobilie nötig sind. Dies reicht von kleineren Ausgaben, wie dem Austausch von defekten Lampen, bis hin zu kostspieligen Reparaturen von Dach oder Heizungsanlage. Eine Abnutzung tritt bei jeder Immobilie auf, sodass Sie als Eigentümer eine regelmäßige Instandhaltung nicht vermeiden können. Nötige Instandsetzungen sollten vom Vermieter ernstgenommen werden, denn sonst droht womöglich eine Mietminderung, falls große Mängel am Wohnraum bestehen.

Modernisierungen können nicht als Instandhaltungskosten berechnet werden, sind als Modernisierungsrisiko aber nach § 11 der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) dennoch Teil der Bewirtschaftungskosten.

Mietausfallwagnis

Das Mietausfallwagnis umfasst Kosten, „die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder durch vorübergehenden Leerstand von Raum entstehen“ (§ 19 ImmoWertV). Hierbei handelt es sich also um Kosten, die für den Besitzer der Immobilie entstehen, wenn ein Mieter nicht zahlen kann oder das Objekt durch Leerstand für einige Zeit keine Mieteinnahmen einbringt.

In diesem Fall muss der Eigentümer ausreichende Ersparnisse haben, um den vorübergehenden Einnahmeausfall abzufedern. Deshalb sollten von Beginn an entsprechende Rücklagen für solche Fälle gebildet werden, damit keine finanziellen Probleme entstehen.

Was ist der Unterschied zwischen nicht umlagefähigen und umlagefähigen Bewirtschaftungskosten?

Was sind umlagefähige Bewirtschaftungskosten?

Umlegbare Bewirtschaftungskosten dürfen vom Vermieter an den Mieter weitergeben und müssen nicht vom Eigentümer selbst bezahlt werden. Welche Teile umgelegt werden dürfen, ist in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) festgelegt. Dort finden Sie als Eigentümer die Informationen, dass zu den umlagefähigen Bewirtschaftungskosten zum Beispiel die Grundsteuer, die Gebäudeversicherung, Warmwasserversorgung oder die Müllabfuhr gehören.

Als umlagefähige Bewirtschaftungskosten gelten deshalb vor allem die Betriebskosten, die für den Unterhalt nötig sind. Für das Begleichen der Aufwendungen wird eine Nebenkostenabrechnung aufgestellt, die detailliert aufschlüsselt, welche Posten angefallen sind.

Die umlagefähigen Bewirtschaftungskosten fallen für die gesamte Immobilie und müssen deshalb bei mehreren Wohneinheiten anteilig auf die Mieter umgelegt werden. Bei Leerstand einer Wohnung muss der Vermieter den Anteil der Nebenkosten tragen.

Was sind nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten?

Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten sind die Posten abseits der Betriebskosten, wozu Verwaltung, Instandhaltungsrücklage, Mietausfallwagnis und Abschreibungen gehören. Kosten, die nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen, können Sie bei der Steuererklärung als Werbungskosten angeben. Die gesetzliche Grundlage dafür findet sich in § 9 des Einkommenssteuergesetzes (EStG) und sorgt dafür, dass die Bewirtschaftungskosten die Steuerlast senken können.

Art der Vermietung beeinflusst die Umlagefähigkeit

Welche Bewirtschaftungskosten Sie umlegen dürfen, hängt auch von der Art des Mieters ab. Bei Wohnimmobilien dürfen eigentlich nur die Betriebskosten als Nebenkosten abgerechnet werden. Die einzige Ausnahme sind Sozialwohnungen, bei denen Sie die Mietausfallwagnis als Mietaufschlag weiterreichen dürfen. Allerdings ist die Höhe nach § 29 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) auf 2 Prozent gedeckelt.

Falls Sie Gewerbeimmobilien vermieten, dürfen Sie Ihren Mietern ebenfalls die Mietausfallwagnis in Rechnung stellen. Hierbei zählt das Risiko eines Mietausfalls zur Betriebskostenabrechnung und muss von den Mietern übernommen werden. Deshalb beeinflusst die Art der vermieteten Immobilie, welche Bewirtschaftungskosten umlagefähig sind.

Warum ist eine Berechnung der Bewirtschaftungskosten notwendig?

Bessere Wertermittlung für die Immobilie

Relevant sind die Bewirtschaftungskosten für das Ertragswertverfahren, bei dem der Wert einer vermieteten Immobilie ermittelt werden soll. Hierbei gilt es zwischen Rohertrag und Reinertrag zu unterscheiden. Der Rohertrag bezeichnet die zukünftige Miete, die Sie mit der Immobilie erzielen können. Doch es entstehen für den Eigentümer noch laufende Aufwendungen, die den Gewinn mindern. Deshalb ergibt sich aus dem Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten der Reinertrag.

Für die Ermittlung des Verkehrswertes bei einer Immobilienbewertung ist der Reinertrag deutlich aussagekräftiger, denn für den Ertragswert ist der Gewinn nach Abzug aller Kosten ausschlaggebend. In das Wertermittlungsverfahren fließen aber noch zahlreiche weitere Faktoren, wie zum Beispiel die Restnutzungsdauer, um den richtigen Preis für ein Objekt zu berechnen.

Immobilienfinanzierung durch die Bank

Soll das Wohneigentum durch einen Kredit finanziert werden, spielen die Bewirtschaftungskosten für die Berechnung der Bank eine wichtige Rolle. Denn für die Kreditinstitute ist der Reinertrag nach Abzug der Bewirtschaftungskosten relevant. Dieser Betrag entscheidet, ob Sie eine Finanzierung in gewünschter Höhe erhalten.

Da die genauen Bewirtschaftungskosten der Bank in den meisten Fällen nicht bekannt sind, wird zumeist eine Pauschale angesetzt. Bei einer Eigennutzung ist diese Pauschale höher, da die Bewirtschaftungskosten vom Besitzer vollständig selbst übernommen werden müssen, während bei einer Vermietung die Betriebskosten umlagefähig sind.

Wie hoch sind die Bewirtschaftungskosten für eine Immobilie?

Lineare Abschreibung auf 50 Jahre

Für die Abschreibungen können Sie die lineare Abschreibung nutzen, die einen Satz von 2 Prozent jährlich vorsieht. Dadurch sind nach 50 Jahren die gesamten Anschaffungskosten einer Immobilie abgeschrieben. Mithilfe der Abschreibungen lässt sich die jährliche Steuerlast senken und es sind weniger Abgaben zu zahlen.

Für Altbauten, die vor 1925 errichtet wurden, können Sie einen höheren Satz von 2,5 Prozent nutzen, sodass die Anschaffungskosten bereits nach 40 Jahren abgeschrieben sind.

Verwaltungskosten variieren

Für die Verwaltungskosten lassen sich nur schwer pauschale Angaben zu den Kosten machen, da dies vom Aufwand für die Verwaltung und der Größe der Immobilie abhängt. Ebenso kann es einen Unterschied machen, ob Sie ein großes Unternehmen oder eine Einzelperson mit der Verwaltung des Objekts beauftragen. Als Richtwert gilt ein Betrag von etwa 20-50 Euro, den Sie pro Wohneinheit monatlich einplanen müssen.

Betriebskosten individuell berechnen

Noch schwieriger wird eine Prognose für die Betriebskosten, da diese besonders vom Objekt bzw. dessen Lage abhängig sind. Der individuelle Betrag für die Gebäudeversicherung oder Unterschiede in den Kosten für die städtische Müllabfuhr machen pauschale Angaben unmöglich. Als Durchschnitt gibt der Mieterbund zwar für 2018 Betriebskosten von 2,17 pro Quadratmeter monatlich an, doch existieren bundesweit große Unterschiede.

Noch schwieriger wird es, wenn es um die Betriebskosten für eine gewerblich genutzte Immobilie geht. Daher sollten Sie sich immer genau für Ihre Immobilie zu den anfallenden Betriebskosten informieren.

Instandhaltungskosten nach Petersscher Formel

Für die Instandhaltungskosten ist der aktuelle Zustand der Immobilie entscheidend. Bei Neubauten sind kleinere Rücklagen als bei einem 100 Jahre alten Haus nötig. Zumeist wird für die Berechnung der Instandhaltungskosten die Peterssche Formel genutzt, die auch bei der Instandhaltungsrücklage von Eigentümergemeinschaften zum Einsatz kommt. Dabei werden die Baukosten pro Quadratmeter mit dem Faktor 1,5 multipliziert und anschließend durch 80, der voraussichtlichen Nutzungsdauer in Jahren, geteilt. Dadurch können genügend Rücklagen für spätere Instandhaltungen von den Eigentümern aufgebaut werden.

Mietausfallwagnis mit jährlichem Richtwert

Für das Mietausfallwagnis wird von Experten ein jährlicher Richtwert von 2 % für private Wohnimmobilien und 4-5 % für gewerbliche Objekte angesetzt. Dabei gilt es diesen Prozentsatz nicht von der Nettokaltmiete, sondern von der Bruttokaltmiete zurückzulegen. Denn Sie sind bei Ausfall der Mieteinnahmen auch für die Nebenkosten verantwortlich. Je mehr Wohneinheiten Sie besitzen, desto mehr Rücklagen müssen gebildet werden.

Der empfohlene Prozentsatz ist nur ein Richtwert und sollte individuell angepasst werden. Bei einem höheren Ausfallrisiko müssen Sie mehr Rücklagen einplanen.

Bewirtschaftungskosten insgesamt berechnen

Für die Berechnung der gesamten Bewirtschaftungskosten zählen Sie die einzelnen Posten zusammen und können dadurch ermitteln, welche gesamten Aufwendungen für eine Immobilie jährlich entstehen. Sollten Ihnen vor dem Kauf einer Immobilie konkrete Zahlen zur Berechnung fehlen, können Sie sich an die Richtwerte des deutschen Immobilienverbandes (IVD) halten. Dieser empfiehlt, eine Pauschale von 20 bis 35 Prozent der Nettokaltmiete als Bewirtschaftungskosten einzuplanen.

Zusammenfassung

Die Bewirtschaftungskosten bezeichnen Aufwendungen, die für den Unterhalt und Betrieb einer Immobilie notwendig sind. Aufgeteilt in Abschreibungen, Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten und Mietausfallwagnis sind die Posten vor allem für eine korrekte Wertermittlung oder eine Immobilienfinanzierung durch die Bank wichtig. Ein Teil der Bewirtschaftungskosten kann bei einer Vermietung umgelegt werden, während andere Posten vom Eigentümer getragen werden müssen.