Kaufnebenkosten – Wie viel die neue Immobilie wirklich wert ist

Kaufnebenkosten – Wie viel die neue Immobilie wirklich wert ist

Zum Verkaufspreis beim Immobilienkauf kommen in Deutschland stets mehrere Nebenkosten hinzu: Maklerkosten wie Provision oder Courtage, Grunderwerbssteuer, Grundbuchkosten für den Eintrag ins Grundbuchamt, eventuell Bereitstellungszinsen und ein Darlehen, sowie Erschließungskosten, wenn es sich um ein Grundstück zum Bebauen handelt.

Dazu kommen fortlaufende Kosten wie Grundsteuer und etwaige Kosten wie Teilauszahlungszuschläge, sowie ein Immobilienkredit, der für die meisten Käufer unumgänglich ist. Alle diese Nebenkosten sind nicht nur eine beträchtliche Summe, sondern auch kompliziert zu verstehen und abzuwickeln, damit man als frischgebackener Eigentümer auf der sicheren Seite steht.

Wir haben im Folgenden einen kleinen Überblick über die verschiedenen Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf erstellt und helfen Ihnen, den Weg durch das Dickicht des Paragrafen-Dschungels zu finden.

Was es beim Hauskauf an Nebenkosten zu beachten gibt

Beim Wohnungskauf oder Hauskauf überwiegt beim stolzen Käufer die Freude – Freude darüber, auf dem schwierigen Immobilienmarkt endlich das passende Objekt gefunden zu haben. Man hat eine Musterwohnung oder ein Musterhaus gefunden und stellt sich schon vor, wie man dort sein Bad und Büro einrichtet. Doch Halt, vor den Traum hat der Gesetzgeber die Finanzierungskalkulation gesetzt – aufgrund der Kaufnebenkosten.

Denn beim Kauf gilt es zu beachten, dass der Immobilienpreis ist nur das ist, was der Verkäufer ansetzt. Hinzu kommen Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb für die notarielle Beurkundung und beim Grundbuchamt, Maklercourtage und Provision, unter Umständen auch Umzugskosten, sowie Finanzierungskosten, Kredite und Zinsen. Wer größere Kaufnebenkosten einkalkulieren muss, sollte vor dem Immobilienerwerb einen Gutachter oder Sachverständigen für Immobilien zu Rate ziehen.

Kaufnebenkosten können bis zu 10 oder 15 Prozent des Immobilienpreises betragen. Das heißt, zum Kaufpreis einer Wohnung in guter Lage von 200.000 EUR kommen durchschnittlich gut 20.000 EUR Kaufnebenkosten auf Sie zu. Umso wichtiger ist es, sich im Vorfeld über diese gar nicht unwesentliche Kleinigkeit zu informieren, und sie im Voraus einzukalkulieren.

Das Wichtigste zuerst: Der Kaufvertrag

Der Kaufvertrag regelt die Verhältnisse zwischen Käufer und Verkäufer, Rechten und Pflichten, sowie die Kaufsumme, also den konkreten Preis von Haus, Grundstück oder Wohnung. Im Kaufvertrag ist oft auch angegeben, ob eine Provision für den Makler anfällt, und wenn ja, wer sie bezahlt, der Käufer oder der Verkäufer oder beide anteilig, oder ob es eine Courtage gibt.

Zur rechtlichen Situation ist zu beachten, dass im Kaufvertrag auch geregelt sein muss, ob es eine eingetragene Grundschuld oder Hypothek der Immobilie gibt, und wenn ja, in welcher Höhe, oder ein eingetragenes Wohnrecht einer dritten Person, das deren Wohnrecht anteilig beschreibt, oder Altlasten des Gebäudes, Wegerechte, Denkmalschutz, eine Auflassungsvormerkung und anderes.

Ein Immobilienkaufvertrag benennt den Gebäudetyp und konkrete Daten zum Objekt wie Größe in Quadratmeter, Hausart / Wohnungsart, Adresse, etwaiges Hausgeld und Grundbucheintrag oder Flurstücknummer, und etwaige Gerichtskosten bei Zwangsversteigerungen. Manchmal wird bei der Beschreibung der Immobilie im Kaufvertrag ein Sanierungsbedarf/Sanierungsstau mit möglichen Sanierungskosten angegeben. Dadurch wird schon deutlich, welche weiteren Kaufnebenkosten auf den Erwerber zukommen, und wie sie sich konkret zusammensetzen.

Der Weg zum Wohneigentum ist mit Paragrafen gepflastert – das gilt vor allem für den Kauf von Bestandsimmobilien, ob Altbau oder Neubau. Denn hier tritt der neue Eigentümer in die Rechte und Pflichten des Vorbesitzers ein, und darüber sollte er genauestens informiert sein. Anders ist es bei Baugrundstücken: wer Grundstücke kauft, hat als Bauträger – meist – freie Hand.

Notarkosten

Notarkosten oder Notargebühren sind die Kosten, die bei dem Einsatz eines Notars anfallen, welcher als Urkundsbeamter eine Urkunde über den Kauf/Verkauf einer Immobilie ausstellt. Hiermit ist meist ein Wechsel der Eigentümer gegeben. Der Notar trägt z.B. eine Hypothek ins Grundbuch ein, sowie den Wechsel der Eigentümer.

Handelt es sich um Bauherren, die ein Grundstück erschließen wollen, werden sie beim Grundbuchamt als die ersten Eigentümer eingetragen, müssen jedoch zumeist Erschließungskosten tragen. Oft wird auch die finanzierende Bank als Besitzer der Immobilie ins Grundbuch eingetragen, wenn die Grundschuld hoch ist und die Hypothek entsprechend gewichtig.

Die Grundbuchkosten und Notargebühren insgesamt trägt in Deutschland meist nicht der Verkäufer, sondern der Käufer – aus steuerlichen Gründen. Es gibt die Möglichkeit für Käufer, die Kosten für den Notar beim Eintrag beim Grundbuchamt steuerlich abzuschreiben. Indem der Käufer in die Rechte und Pflichten des ehemaligen Eigentümers eintritt (oder als Bauherr/Bauträger erstmals Land erschließt) und dies per Notarvertrag urkundlich beweisen kann, hat er auch gegenüber dem Finanzamt den Nachweis einer Verpflichtung, die steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten zulässt.

Die Kosten für den Notar orientieren sich in Deutschland am Kaufpreis einer Immobilie, durchschnittlich betragen sie 1 Prozent. Das heißt, ein Wohnungskauf in Höhe von 200.000 EUR lässt Gebühren des Notars in Höhe von 2.000 EUR anfallen. Manche Eigentümer versuchen, zur Senkung der anteiligen Notarkosten den Kaufpreis niedriger anzugeben – Vorsicht, diese Praxis ist rechtswidrig.

Grunderwerbssteuer – Zahlen fürs Wohneigentum

Die Grunderwerbssteuer, auch Grunderwerbsteuer genannt, ist eine steuerliche Abgabe, die beim Kauf einer Immobilie in Deutschland anfällt. Die Höhe der Grunderwerbssteuer wird jeweils in Prozent vom Kaufpreis angegeben und kann von Bundesland zu Bundesland erheblich variieren. Sie beträgt durchschnittlich zwischen 3,5 Prozent bis 6,5 Prozent der konkreten Kaufsumme von Haus oder Wohnung.

Da Immobilienpreise derzeit sehr hoch sind, fallen die drei Prozent Unterschied bei der Grundwerbssteuer für den neuen Eigentümer gewaltig ins Gewicht – und bei manchem Hauskauf verschiebt sich die steuerliche Belastung, die der Käufer tragen muss, um fünfstellige Summen.

Im Folgenden zeigt eine Tabelle die Höhe der Grunderwerbssteuer in den einzelnen Bundesländern. Spitzenreiter mit 6,5 Prozent Grunderwerbssteuer sind das Saarland, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein. Am unteren Ende der Skala, was die Erwerbsnebenkosten von Immobilien betrifft, befinden sich Sachsen und Bayern. Hier beträgt die Grunderwerbsteuer nur 3,5 Prozent, also bei einem Immobilienkaufpreis von 200.000 EUR nur 7.000 EUR – in Schleswig-Holstein ist ein Haus in derselben Preisklasse mit 13.000 EUR Grunderwerbsteuer um 6.000 EUR teurer!

Grunderwerbssteuer nach Bundesländern gestaffelt – Wo in der Bundesrepublik zahlt man am meisten fürs Wohneigentum?

Bundesland Steuersatz Kaufpreis: 200.000 €
Baden-Württemberg 5,0 % 10.000 €
Bayern 3,5 % 7.000 €
Berlin 6,0 % 12.000 €
Brandenburg 6,5 % 13.000 €
Bremen 5,0 % 10.000 €
Hamburg 4,5 % 9.000 €
Hessen 6,0 % 12.000 €
Mecklenburg-Vorpommern 6,0 % 10.000 €
Niedersachsen 5,0 % 10.000 €
Nordrhein-Westfalen 6,5 % 13.000 €
Rheinland-Pfalz 5,0 % 10.000 €
Saarland 6,5 % 13.000 €
Sachsen 3,5 % 7.000 €
Sachsen-Anhalt 5,0 % 10.000 €
Schleswig-Holstein 6,5 % 13.000 €
Thüringen 6,5 % 13.000 €

Maklergebühren: Maklerprovision und Maklercourtage – was ist was?

Zu den Maklergebühren gehören Maklercourtage und Maklerprovision – beide sind in der Regel im Kaufvertrag bereits angegeben. Bei Courtage und Provision handelt es sich nicht um synonyme Begriffe, sondern um unterschiedliche Posten bei Maklergebühren. Die Höhe der Courtage ist in Deutschland gesetzlich festgelegt und beträgt 0,6 – 0,8 Prozent des Kaufpreises der Immobilie, also im hiesigen Berechnungsbeispiel von einem Wohnungskauf in Höhe von 200.000 EUR erhält der Immobilienmakler eine Maklercourtage von mindestens 12.000 EUR. Diese Nebenkosten rechnen kluge Käufer sofort dem Kaufpreis hinzu, um einen realistischen Gesamtpreis zu erhalten.

Zusätzlich zur Maklercourtage gibt es die Maklerprovision. Diese ist nicht gesetzlich festgelegt, sondern ist ein zwischen den Parteien (Käufer und Verkäufer) frei verhandelbares Erfolgshonorar. Eine Maklerprovision fällt regelmäßig nur dann an, wenn es zu einem Vertrag zwischen den Parteien kommt. Ein Verkäufer oder Käufer ist also nicht verpflichtet, Maklerprovisionen zu zahlen, wenn ein Kaufvertrag in letzter Minute „platzt“. Auch wenn der Makler dann verärgert seinen Zeitaufwand geltend machen möchte, hat er rechtlich gesehen keinen Provisionsanspruch, denn eine Vermittlungsgebühr ist ein Werkvertrag, kein Zeitvertrag, und daher nur erfolgsgebunden.

Makler unterscheiden im „Maklerdeutsch“ Innenprovision und Außenprovision – Innenprovision zahlt der Verkäufer, Außenprovision der Käufer. Manchmal übernimmt der Verkäufer die gesamte Maklerprovision. In Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg und Hessen trägt der Verkäufer oft die ganze Provision, also die Innenprovision, und es wird keine Außenprovision für den Käufer fällig.

Finanzierung und Kreditraten

Beim Wohnungskauf/Hauskauf müssen die meisten Menschen nicht nur tief in die Tasche greifen, weil Immobilien zu den kostbarsten, aber auch teuersten Gütern gehören, sondern auch einen Kredit aufnehmen, weil das Eigenkapital nicht ausreicht zum Objektpreis. Ein Musterkäufer würde im Vorfeld bereits die Höhe der Kredite berechnen.

In der Praxis verliebt sich der Kaufinteressent jedoch zuerst in das Objekt, dann wird nachträglich eine Finanzierungskalkulation für Eigenheimbesitzer in spe erstellt, in der auch die Finanzierungsnebenkosten und Kaufnebenkosten beziffert werden.  Manche Immobilienmakler sind auch zugleich Finanzdienstleister und intervenieren zwischen Kunde und Bank, um eine günstige Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung zu ermöglichen. Solche Multitalente unter den Maklern können Sie auch über günstige Finanzierungskredite, Darlehen, Baukindergeld etc. beraten.

Es gibt auch virtuelle Finanzierungsrechner im Internet, die Ihnen helfen, auf der Grundlage Ihres Eigenkapitals und der Kaufsumme Ihre monatliche Kreditrate beim Hauskauf zu berechnen, damit Sie wissen, welche Kosten beim Immobilienkredit auf Sie zukommen. Vergessen Sie bei der Finanzierungskalkulation auch nicht Bewirtschaftungskosten wie Hausgeld, Energiekosten und Instandhaltungsrücklage die bei selbstgenutzten Immobilien anfallen – Ihr monatliches Budget sollte zu dem Immobilienkredit auch diese Nebenkosten stets ermöglichen.

Manchmal lohnt es sich, konservativ zu sein. Lebensgefährten haben gegenüber Ehepartnern und eingetragenen Lebensgemeinschaften steuerliche und finanzielle Nachteile, auch wenn sie dazu beitragen, eine Immobilienfinanzierung des Partners zu ermöglichen. Erkundigen Sie sich über die Situation des Lebensgefährtens bei der Hausfinanzierung – merken Sie vielleicht einen Termin im Standesamt vor.

Den Überblick bewahren – Tipps zum Schluss

Die Kaufnebenkosten und ihre diversen Zusammenhänge können so manchen Immobilienbesitzer in spe stark irritieren, so dass er die konkrete Kostenposition seines Traum-Hauses schwer einschätzen kann. Ein Nebenkostenrechner, den es auf vielen Internetseiten und Portalen gibt, hilft hier fleißigen Sparern, den Überblick zu behalten.

Eine Finanzierungskalkulation hilft ebenfalls, bereits im Vorfeld vom Immobilienkauf, genau abzuwägen, ob man genügend Eigenkapital hat und sich die monatliche Kreditrate zur Tilgung auch leisten kann. Denn der schlussendliche Kaufpreis ist mitnichten nur das, was der Verkäufer für sein steingewordenes Kapital haben möchte – es kommen Kaufnebenkosten in Höhe von mindestens einem Zehntel des Kaufpreises hinzu.

Wer eine Eigentumswohnung kauft, muss zusätzlich zu den genannten Anschaffungsnebenkosten auch eine Instandhaltungsrücklage für die Eigentümergemeinschaft zahlen. Erkundigen Sie sich im Vorfeld bei der Hausverwaltung, welche Nebenkosten auf Sie zukommen. Bei Bestandsimmobilien können auch Modernisierungskosten zu Buche schlagen.

Zusammenfassung

Beim Immobilienkaufvertrag kommen zu den Anschaffungskosten, dem konkreten Preis der Immobilie, auch Nebenkosten hinzu. Diese setzen sich zusammen aus Maklergebühren (Maklercourtage und Maklerprovision), Notarkosten, etwaigen Erschließungskosten und anderen. Da diese Kosten in Summe bis zu 10 oder 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können, ist es gut, im Vorfeld einen Überblick über die Erwerbsnebenkosten zu erlangen.

💸 Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

Für die Nebenkosten beim Hauskauf kann man mit 2-3% des Kaufpreises rechnen, allerdings richtet sich die Höhe nach den jeweiligen Kammertarifen oder ist als Pauschalhonorar vereinbart.

📃 Was beinhalten Kaufnebenkosten?

Kaufnebenkosten beinhalten alle zusätzlichen Kosten bezeichnet, die zum eigentlichen Kaufpreis einer Immobilie hinzukommen. Das sind zum Beispiel Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision.

💶 Wer zahlt Kaufnebenkosten?

In der Regel zahlt den größten Teil der Kaufnebenkosten der Käufer der Immobilie. Zusätzlich gibt es eine Immobilienertragssteuer, welche ausschließlich der Verkäufer zu tragen hat.

💰 Wie finanziere ich die Kaufnebenkosten?

Bei der Bank werden bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital mindestens 100 % der Bau- und Erwerbskosten finanziert, bei manchen kommt es sogar zu einer Vollfinanzierung über 110 %. Somit sind auch die Kaufnebenkosten abgedeckt.


Artikelbild: SuperOhMo / Bigstock.com

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