Dinge, die jeder Bauherr beachten sollte

Die Risiken einer Hausfinanzierung liegen im Detail, denn jeder Bauherr kalkuliert und plant anders. Keine Baufinanzierung gleicht der anderen, und doch gibt es so etwas wie „klassische“ Fehler, die immer wieder begangen werden. Bei nahezu flächendeckend steigenden Immobilienpreisen und einem anhaltend günstigen Zinsniveau sind Risiken aufgeschoben, niemand kann realistische Prognosen für die nächsten fünf oder zehn Jahre abgeben. Viele Risiken tragen Sie aber auch automatisch, sobald der erste Spatenstich erfolgt ist. Eine unzureichende Absicherung kann das „Projekt Eigenheim“ schnell zum Scheitern bringen. Im Folgenden geben wir Ihnen Hinweise auf wichtige Fragestellungen zum Thema Bauherrenabsicherung.

Als Bauherr haften Sie für Unfälle auf der Baustelle

„Eigentum verpflichtet.“ – dieser bekannte Passus aus dem Grundgesetz bringt eigentlich das Wesentliche auf den Punkt. Sie als Bauherr sind Ansprechpartner für Banken, Versicherungen, Bauunternehmer, Kommunen und so weiter. Neben Ihrem ganz persönlichen Risiko, die Baufinanzierung entsprechend Ihrer finanziellen Mittel zu stemmen, nimmt man Sie zusätzlich für die Sicherung am Bau in die Haftung. Zwar lässt sich ein Teil des Risikos auf beteiligte Bauunternehmen übertragen, dennoch können Sie von Dritten in Haftung genommen werden, wenn diese auf Ihrer Baustelle zu Schaden kommen.

Speziell hierfür wurde die Bauherrenhaftpflicht konzipiert, die sowohl Personen- als auch Sachschäden absichert. Zugleich wehrt sie unberechtigte Schadenersatzansprüche ab und übernimmt notfalls die Kosten für eine gerichtliche Auseinandersetzung. Da sie keine Pflichtversicherung ist, widmen sich viele Bauherren eher praktischen Dingen. Kommt es dennoch zu Haftpflichtansprüchen, kann das schnell die gesamte Hausfinanzierung zunichtemachen.

Die Bauherrenhaftpflicht endet spätestens nach zwei Jahren, beginnend mit der Beitragszahlung. Üblich ist eine einmalige Beitragszahlung. Der Versicherungsvertrag muss nicht separat gekündigt werden. Sofern das Bauvorhaben dann noch nicht abgeschlossen ist, lässt sich die Police bei Bedarf erweitern. Überprüfen Sie hierzu unbedingt die Tarifbedingungen vor dem Versicherungsantrag.

Im Grunde gibt es demnach drei Obliegenheitspflichten, die Sie als Bauherr nach dem Gesetz beachten müssen. Zum Teil handelt es sich um Aufgaben, die Sie nicht auf andere übertragen können.

Verkehrssicherungspflicht

Alles, was sich auf Ihrem Baugrundstück abspielt, liegt in Ihrer Verantwortung. Sie müssen Zufahrtswege sichern und Unfallrisiken für Bauleute eindämmen. Es genügen keine Hinweisschilder, sondern ausschließlich konkrete Schutzmaßnahmen. Sie kann auf den zuständigen Bauleiter übertragen werden.

Überwachungspflicht

Sind stehen gesetzlich in der Haftung, sollte es aufgrund unzureichender Sicherung auf Ihrer Baustelle zu Unfällen kommen. Das betrifft auch benachbarte Grundstücke. Als Bauherr müssen Sie den Bauleiter beziehungsweise das Bauunternehmen überwachen. Sind mehrere Unternehmer am Bau beteiligt, müssen Sie nach der Baustellenverordnung einen Koordinator beauftragen.

Auswahlpflicht

Zuletzt müssen Sie sicherstellen, dass alle beteiligten Unternehmer ihren Sorgfaltspflichten nachkommen. Das Risiko lässt sich nicht einfach mit der Beauftragung einer x-beliebigen Baufirma umgehen. Auch bei schuldlosem Verhalten greift die Bauherrenhaftpflicht.

Wollen Sie auf Ihrem eigenen Grundstück bauen, greift hier im Normalfall die Privathaftpflichtversicherung. Allerdings ist diese zumeist auf 50.000 EUR Deckungssumme begrenzt. Im Zweifelsfall sollten Sie die Versicherungsbedingungen überprüfen und gegebenenfalls eine spezielle Bauherrenhaftpflichtversicherung abschließen.

Bei Vandalismus, extremen Witterungsverhältnissen und Co.

Selbstverständlich gibt es am Bau auch Risiken, die Sie trotz gewissenhafter Vorbereitung und Absicherung nicht verhindern können. Die Folgen von Unwettern lassen sich nicht abschätzen, viele Regionen in Deutschland waren in den letzten Jahrzehnten von massiven Umweltschäden betroffen. Aber auch Sabotage ist ein nicht zu unterschätzender Faktor, der hohe Kosten und viel Zeit verschlingt. Wer kommt im Zweifelsfall dafür auf, wenn die Immobilie noch gar nicht fertiggestellt wurde? Wer reguliert den Schaden an Geräteinstallationen oder weitreichendem Glasbruch in der Rohbauphase?

In diesem Bereich erfüllt die Bauleistungsversicherung die notwendigen Schutzmaßnahmen. Auch sie ist keine Pflichtversicherung und dennoch elementar, für Bauherren und Bauunternehmer gleichermaßen. Sofern Ihr Bauunternehmer den Abschluss dieser Versicherung nicht nachweisen kann, sollten Sie unbedingt eigenständig handeln. Denn unabhängig davon, wer tatsächlich Versicherungsnehmer ist, wird die jeweils andere Seite automatisch mitversichert. In den Versicherungsschutz integrierbar sind sämtliche Baumaßnahmen im Bereich des Hoch- und Tiefbaus, inklusive der Montage entsprechender Baustoffe oder Bauteile. Auch die dafür notwendigen Hilfsstoffe sind eingeschlossen.

Viele Versicherungstarife sind so gestaltet, dass der Versicherungsschutz für die tatsächliche Bauzeit gilt. Spätestens mit Bezugsfertigkeit der Immobilie endet der Versicherungsschutz, alternativ nach der amtlichen Gebrauchsabnahme. Genau wie bei der Bauherrenhaftpflicht, schließen Sie den Vertrag für zwei Jahre ab und leisten eine Einmalzahlung. Erweiterungen sind im Regelfall problemlos möglich.

Die Bauleistungsversicherung ersetzt alle Aufwendungen, für die Arbeitsmaterial und Arbeitslöhne anfallen, um den vorherigen Bauzustand wiederherzustellen. Hierfür können Sie eine Selbstbeteiligung vereinbaren, um die Beitragsprämie zu senken. Achten Sie darauf, dass die Deckungssumme in jedem Fall ausreichend gewählt wird. Im Falle eines Totalschadens wird dann lediglich der Zeitwert erstattet.

Zusammenfassung

Nach dem Gesetz können Sie als Bauherr für Unfälle auf der Baustelle haftbar gemacht werden. Das gilt auch für benachbarte Grundstücke. Sie müssen Obliegenheitspflichten beachten und Verantwortung auf sachverständige Bauleiter oder Koordinatoren übertragen. Über die Bauherrenhaftpflicht- sowie die Bauleistungsversicherung lassen sich alle Eventualitäten absichern. Letztere leistet bei unwetterbedingten Schäden oder Vandalismus.

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