Fakten zur Architektenleistung

Fakten zur Architektenleistung

Bauherren stehen oftmals vor der Frage, welche Kosten im Hinblick auf die Fertigstellung und Wertigkeit der Immobilie in Kauf genommen werden, um ein optimales Ergebnis zu erzielen. Die Wege hierbei, dies in fremde und sachkundige Hände zu legen, werden vornehmlich durch Architekten oder entsprechende Bauträger gelöst. Solche Formen der unterschiedlichen Beauftragung unterscheiden sich nicht nur finanziell, sondern auch rechtlich und sollten daher grundsätzlich ausgiebig bedacht sein.

Wir versuchen in diesem Beitrag, Ihnen eine fundierte Entscheidungsgrundlage und die nötigen Informationen an die Hand zu geben.

Alles aus einer Hand, grundsätzlich risikoreich

Fragt man im privaten Umfeld nach den Erfahrungen mit Bauträgern, so zeigt sich ein differenziertes Bild. Viele Eigenheimbesitzer gehen mit überzogenen Vorstellungen und dementsprechenden Bedingungen ans Werk, fordern demnach zu viel für ihr Geld und sind hinterher enttäuscht. Dabei muss man zunächst einmal die Grundsätze der Beauftragung eines Bauträgers kennen, um den eigenen Aufgabenbereich abschätzen zu können.

  • Ein Bauträger stellt grundsätzlich das betreffende Grundstück und baut hierauf. Im Umkehrschluss dafür, dass der Bauträger auch den grundsätzlichen Bautyp vorgibt, erhält der Bauherr eine Art Festpreis. Dieser erhöht sich auf Basis exklusiver, zusätzlicher Ausstattungsmerkmale oder weiterer Installationen. Abschläge sind hingegen aufgrund spezieller Eigenleistungen möglich, wie beispielsweise Malerarbeiten und dergleichen.

Da diese Geschäftsmodelle aber häufig arg fremdfinanziert werden, das Insolvenzrisiko also grundsätzlich ein Problem darstellt, muss diese Art des Bauens kritisch betrachtet werden. Regelmäßig ist es nämlich so, dass Gewährleistungsansprüche zum Zeitpunkt der Insolvenz nicht mehr durchzusetzen sind. Das kann bei teuren Versorgungsanschlüssen und Installationen, die bei Reparaturmaßnahmen einen hohen Mehraufwand verursachen, zum Scheitern des Projektes führen. Zudem sind Anpassungen, zum Beispiel zur Umsetzung eigener Bedürfnisse und Vorstellungen, wenig bis gar nicht umzusetzen.

Architektenleistung verspricht Individualität

Die Beauftragung eines Architekten hingegen, die anhand klarer Richtlinien der HOAI zumindest im Hinblick auf die Kosten geregelt ist, verspricht ein weitaus höheres Maß an Eigenständigkeit und Anpassungsmöglichkeiten. Im ersten Schritt wird das Honorar anhand der Komplexität des Bauvorhabens festgelegt, indem eine Einteilung in die Zonen I bis V stattfindet. Einfamilienhäuser werden regelmäßig in den Zonen III beziehungsweise IV eingeteilt, sodass ein Mindest- respektive ein Höchstsatz im Rahmen der HOAI festgelegt wird. Regelmäßig liegen die Kosten für einen Architekten im Rahmen von zehn Prozent der Gebäudekosten, wobei natürlich die teilweise Beauftragung entsprechendes Sparpotential bietet. Steht der Rahmen, so lassen sich die Gesamtkosten weiterhin anhand der jeweiligen Leistungsphasen klassifizieren.

Die Grundlagenermittlung, die anschließende Vorplanung sowie der Entwurf machen in etwa 1/5 der kompletten Architektenleistung aus. Nahezu 1/3 der Kosten wird durch die Genehmigungs- und Ausführungsplanung in Anspruch genommen, wobei hierbei anzumerken ist, dass dieser Teil auch tatsächlich den größten Arbeitsfaktor ausmacht. Der Architekt versteht sich nämlich auch als Objektüberwachungsinstanz, da eine Vielzahl an Unternehmen am Bauvorhaben mitwirken kann, was zusätzliche Risiken bedeutet. Dieser Bereich der Objektüberwachung stellt ein weiteres 1/3 der gesamten Architektenleistung.

Fragen und Antworten

  • Um Risiken aufgrund der Beauftragung eines Architekten einzudämmen, empfiehlt sich die Einteilung einzelner Bauabschnitte. Dadurch wird Ihnen eine sachgemäße Abnahme ermöglicht, zudem sind Abschlagszahlungen nur in tatsächlicher Relation zum Bauabschnitt fällig, was Ihnen den Rücken freihält.
  • Um das Maß an eigenverantwortlicher Anpassung hoch zu halten, sollten Sie einen regelmäßigen Report fordern und Rücksprache halten. Mittels weiterer Einzelverträge, die im entsprechenden Projektstatus eingebracht werden, können Sie sich stärker in das Projekt integrieren.
  • Der Architekt kann auch als Sachwalter des Bauherrn gelten, wenn Sie sich für eine Komplettvergabe entschieden haben. Sogenannte Referenzbauherren sind ein gutes Indiz dafür, dass jemand Erfahrung in diesem Bereich hat und in die engere Wahl gehört. Skizzieren Sie Ihr Bauvorhaben auf fachspezifischen Portalen, um die Suchkriterien zu erweitern und etwa einen Architekten aus ihrer jeweiligen Stadt oder der Umgebung zu finden.

Hinweise zur Sachverwaltung: Er überwacht dann etwa die korrekte Ausführung der Baumaßnahmen in technischer, qualitativer und gesetzeskonformer Art. Zudem ist er aufgrund des Vertragswerks dazu verpflichtet, Mängel einzudämmen und zu beheben, er wird sozusagen zum Sprachrohr des Bauherrn. Dies bedeutet im Umkehrschluss jedoch auch, dass Sie als Vertragspartner selbst für die Fristsetzung und dergleichen zuständig sind, da nur Sie im Verhältnis mit den einzelnen Gewerken stehen.

Artikelbild / Informationen & Fakten zur Architektenleistung: © Goodluz / Shutterstock

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