Baufinanzierung: Die größten Irrtümer – Teil 1

Baufinanzierung: Die größten Irrtümer – Teil 1

Aus Fehlern lernt man. Leider trifft diese Weisheit bei der Baufinanzierung nicht zu. Denn hier gibt es selten eine zweite Chance, ein Fehltritt kann unter Umständen den finanziellen Ruin einer Familie bedeuten.

Ob Wohnung, Mietshaus oder Eigenheim – eine Immobilie ist eine Investition, die sich auf lange Sicht lohnt: Die eigenen vier Wände helfen beim Vermögensaufbau und verschaffen dem Eigentümer gleichzeitig Sicherheit, im Rentenalter beruhigt zu wohnen, ohne Miete zahlen zu müssen. Nach deutscher Tradition ist das Baudarlehen eine vergleichsweise sichere Angelegenheit – sowohl für Schuldner als auch Gläubiger. Dennoch wollen wir an dieser Stelle einige Irrtümer aus dem Weg räumen.

Immobilienfinanzierung ist auch ohne Eigenkapital problemlos möglich

Falsch. Zwar sind auch deutsche Banken wieder bereit, ihren Kunden komplett den Traum vom Eigenheim zu finanzieren. Das Beispiel USA hat allerdings gezeigt, wie hoch die Gefahren einer Vollfinanzierung sind. An dieser würden viele Menschen auf den leichtsinnigen Gedanken kommen, ihr Haus im Notfall zu verkaufen und damit den Kredit komplett zurückzuzahlen. Selbst wenn es zum Verkauf kommt und der Käufer genauso viel zahlt, wie das Haus ehemals gekostet hat: Was fehlen sind die Grunderwerbsteuer, Kaufnebenkosten, die Maklergebühr und die Notar- und Grundbuchkosten.

Hinzu kommt die Tatsache, dass die Finanzierung mehr kostet, je geringer das Eigenkapital des Käufers ist. Die Banken kalkulieren bei jeder Kreditvergabe ihr persönliches Risiko in die Konditionen ein: Dementsprechend ist das Risiko der Bank höher, je geringer das mitgebrachte Eigenkapital des Kunden ist. Dieses Risiko zahlen Kreditnehmer in Form eines Zinsaufschlages.

Beispiel: Wer über 30.000 Euro Eigenkapital verfügt, welches für die Nebenkosten genutzt werden soll, und ein Haus im Wert von 300.000 Euro kaufen möchte, der zahlt für sein Darlehen derzeit mindestens 3,95 Prozent effektiv für eine Laufzeit von zehn Jahren. Verfügt der Immobilienkäufer über 90.000 Eigenkapital, sinkt der Satz auf 3,80 Prozent, bei 150.000 Euro sind es nur noch 3,70 Prozent. Zwar sehen diese Prozentsätze vergleichsweise gering aus, bei einer Laufzeit von zehn Jahren beläuft sich die Ersparnis auf mehrere Tausend Euro.

Als Faustregel gilt demnach: Mindestens 20 bis 30 Prozent der Gesamtkosten für ein Haus sollten aus der eigenen Tasche kommen. Einige Banken verlangen sogar 40 Prozent.

Die finanzielle Belastung wird im Laufe der Jahre geringer

Es klingt für Laien logisch: Jeder Euro, mit dem der Bauherr sein Darlehen abbezahlt, schmilzt den Schuldenberg. Die laufende Belastung wird allerdings nicht kleiner. Bauherrn und Hauskäufer finanzieren ihre Immobilie häufig mit einem Annuitätendarlehen. Während der gesamten Zinsbindungszeit zahlt der Schuldner eine gleichbleibende Summe für Tilgung und Zins. Im Laufe der Jahre sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil steigt. Nach fünf oder zehn Jahren, nachdem die vereinbarte Zinsbindungsfrist abgelaufen ist, wurde ein erheblicher Teil der Schuld getilgt.

Bauherren hoffen zu diesem Zeitpunkt, dass die neuen Raten für das Anschlussdarlehen spürbar kleiner sind. Falsch! Das muss nicht so sein. Sind die Zinsen zum Zeitpunkt der neuen Finanzierung höher als vor wenigen Jahren, als das Darlehen in Anspruch genommen wurde, dann kann die monatliche Belastung sogar höher sein.

Beispiel: Für ein Darlehen in Höhe von 150.000 Euro, mit einer Laufzeit von zehn Jahren und einem Sollzinssatz von 3,65 Prozent zahlt der Schuldner jeden Monat 706 Euro für Zins und Tilgung. In zehn Jahren liegt der Zinssatz bei 6,50 Prozent, der Kredit kostet in diesem Fall 808 Euro monatlich.

Der niedrigste Zinssatz ist das Hauptkriterium für ein Darlehen

Zugegeben, jeder schaut beim Preisvergleich für Baugeld zunächst auf den Zinssatz. Viele Kunden wissen sogar, dass der Effektivzins sehr wichtig ist. Mit der neuen Verbraucherkreditrichtlinie (vom 11. Juni 2010) ist es Banken erlaubt bereits jetzt, ungewisse variable Zinsen für das spätere Anschlussdarlehen zu verwenden. Dadurch kann der Effektivzins unter den Sollzinssatz gedrückt werden. Als Vergleichsgröße verliert der Effektivzins somit etwas an Wert, was aber in absehbarer Zeit wieder geändert werden kann. Im Effektivzins wird Folgendes berücksichtigt: Die höhe der Tilgung, die Dauer der Zinsbindungsfrist, der Zeitpunkt der Verrechnung von Tilgungs- und Zinsleistungen sowie Bearbeitungs- oder Vermittlungsgebühren.

Kontoführungsgebühren, Schätzkosten oder Teilauszahlungszuschläge und Bereitstellungszinsen fließen dagegen nicht in den Effektivzins mit ein. Dies ist der Grund, warum das Angebot mit dem kleinsten Effektivzins nicht das günstigste sein muss. Beim Vergleich sollten Interessierte somit die Restschuld berechnen, also was letztendlich am Ende der Zinsbindung an Schulden übrig bleibt. An dieser Stelle wäre der Abschluss einer Restschuldversicherung keine schlechte Idee.

Weitere Irrtümer zum Thema Baufinanzierung gibt es hier in dem zweiten Teil unseres Ratgebers.

Artikelbild: © David Koscheck / Shutterstock

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